不動産購入時にかかる諸費用について
2023.01.13
結婚・出産・学校など、ライフスタイルの変化により、 そろそろマイホームを手に入れたい！
・土地を買って家を建てるか？！
・一戸建て、あるいはマンションもいいな？！
不動産の購入は、人生で一番大きな買い物といってもよいものです。
不動産購入時には、土地や建物といった【物件価格】とそれに付随する【諸費用】がかかってきます。
今回は、不動産購入時にかかる諸費用について、整理していきたいと思います。
目次
諸費用は大体物件価格の7~10%程度
住宅ローンを利用して不動産を購入される場合の諸費用目安は、購入価格の「7％～10％」程度になります。（※注文住宅は除きます）
例えば、3,000万円の物件であれば、諸費用は、「210万円～300万円」程度になります。
但し、この諸費用には、下記の項目などは含まれていないのでご注意ください。
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・不動産購入手続き中に発生する「公的書類取得費用」（例：住民票を取得する費用など）
・新生活を迎えるにあたっての「引っ越し費用」
・「家具家電購入費用」
・「インターネット契 約手続き費用」
・自分好みの居室空間などにする「リフォーム費用」（例：クロス（壁紙）を新調するなど）
記載した内容は一例ですので、詳細については、会社や担当者に確認をしましょう！
諸費用一覧
基本的な項目は以下のとおりです。
登記手続き費用
土地や住宅を取得すると、自分の権利を確保するために所有権の保存登記や移転登記をすることになります。
不動産登記を専門家以外の一般人が行うことはほとんどなく、基本的には「土地家屋調査士」「司法書士」に仕事を依頼することとなります。 不動産評価額にもとづいて各種登記に登録免許税がかかるのと、住宅ローンの借入額に対して登録免許税がかかります。
もちろん手続きに対して報酬が発生します。
| 住宅の軽減税率適用無 | 住宅の軽減税率適用有 | |||
|---|---|---|---|---|
| 土地 | 建物 | 土地 | 建物 | |
| 所有権の保存登記 | 0.40% | 0.40% | 0.40% | 0.15% |
| 所有権の移転登記 | 1.5% （注1） |
2.0% | 1.5% （注1） |
0.30% |
| 抵当権の設定登記（債権金額） | 0.40% | 0.40% | 0.40% （注2） |
0.10% |
（注１）：令和5年3月31日まで適用
（注2）：住宅とその敷地である土地を同時に設定する場合は、土地についても軽減税率（0.1%）が適用されます。
銀行保証料や銀行事務手数料など
住宅ローンを組む際に、保証会社と保証契約をする際に支払うお金や銀行手続きにかかる労力・書類作成に対して支払うお金となります。 銀行保証料は、一般的に借入金額の2％前後（借入金額3,000万円であれば、60万円前後）と言われますが、借りる方の属性などによって増減が発生します。 実際に、住宅ローンの事前審査が銀行や不動産会社でできますので、どれくらいの保証料になるのかといった点を確認するのもよいでしょう。
火災保険（地震保険）費用
住宅ローン契約時に必ず入る保険となります。 不動産の所有者となるので、マイホームを災害から守る必要があります。
「近年の大雨」「火災・風災（台風など）」「予期せぬ地震」に対して備えをしっかりとしましょう。
仲介手数料
介手数料とは、不動産会社に売買の仲介を依頼し、無事成約したときに支払う報酬のことです。不動産会社は両者の間に立ち、条件の調整や契約事務を行います。 仲介手数料の支払いタイミングは、一般的には売買契約が成立した時点で50%、引き渡し完了時に残りの50％を支払います。引き渡し完了時に全額を支払いするケースもあります。 尚、仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法により以下のように定められています。
| 取引額 | 報酬額（税別） |
|---|---|
| 取引額200万円以下の金額 | 取引額×5% |
| 取引額200万円を超え400万円以下まで | 取引額×4%+2万円 |
| 取引額400万円を超える金額 | 取引額×3%+6万円 |
管理費・修繕積立金（マンションの場合）
マンションに住むと、毎月、管理費・修繕積立金を支払っていくことになります。
管理費は、マンションを運営していくためのお金、 修繕積立金は、マンションを維持していくためのお金です。
不動産売買の際には、対象不動産にかかる管理費・修繕積立金をその該当する月で日割り清算することとなっています。
※戸建はこういう費用は発生しませんが、住宅ローンの支払いとは別に、毎月1万円くらいを建物のメンテナンス費としてためていくと良いです。
印紙代（国税）
印紙税は国に納める税金です。
土地や建物を購入する時には、売買契約書を締結しますが、売買契約書には必ず印紙を貼り、また、建物の請負工事契約書や金融機関と住宅ローン等の借用証書（金銭消費貸借契約書）等にも印紙を貼り、消印します。これが印紙税の納付になります。
金銭消費貸借契約については、最近、電子契約も進んでおり、費用負担なしのケースもあるので要確認です。
なお、平成26年4月1日から令和6年3月31日までに作成される不動産の譲渡に関する契約書と建築請負に関する契約書については、税額が軽減されています。
この軽減特例による軽減後の印紙税額を下記にまとめましたのでご確認下さい。
不動産譲渡に関する契約書等の印紙税額表
| 契約書記載金額 | 不動産譲渡に関する契約書 | 借地権の設定や譲渡に関する契約書 住宅ローン等の金銭消費貸借契約書 |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 200円 | 400円 |
| 50万円超100万円以下 | 500円 | 1千円 |
| 100万円超500万円以下 | 1千円 | 2千円 |
| 500万円超1000万円以下 | 5千円 | 1万円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
| 1億円超5億円以下 | 6万円 | 10万円 |
| 5億円超10億円以下 | 16万円 | 20万円 |
| 10億円超50億円以下 | 32万円 | 40万円 |
| 50億円超 | 48万円 | 60万円 |
| 金額記載のないもの | 200円 | 200円 |
固定資産税・都市計画税（地方税）
不動産の所有者となると、毎年、固定資産税・都市計画税をお住まいの市町村に納税することとなります。市町村は、毎年1月1日に不動産を所有する人に対して、支払い（納税）を求めます。
不動産売買の際に起算日を1月1日とする場合は、12月31日までの365日（1年間）で対象不動産にかかる固定資産税・都市計画税を日割りで清算することとなっています。
例えば、固定資産税・都市計画税年額が12万円の物件で、決済日が「8月1日」であれば、1月1日から7月31日の7万円を売主が負担し、8月1日から12月31日分の5万円を買主が負担することとなります。
よって買主は、売主に対して決済日に5万円を支払うこととなります。
手付金
売買契約時に、売主に現金または振込にて支払うお金です。物件価格に充当されるものになるということを覚えておきましょう。
頭金
頭金は、物件購入の際に物件購入価格のうち、現金で支払う部分のお金のことです。 頭金は物件代金そのものなので、厳密に言いますと頭金は「諸費用」とはなりませんが、自己資金がある方やご両親や祖父母からの住宅資金の贈与がある方などもいらっしゃいます。 住宅ローン減税制度や各種補助金等もあるので、これらを組み合わせてライフプラン等を 考えたいですね。
諸費用を支払うタイミング
諸費用項目をどのタイミングで支払う必要があるのかを整理します。
不動産購入の「契約時に」かかる諸費用
- 仲介手数料
- 印紙代（国税）
- 手付金
不動産購入の「決済・引渡時に」かかる諸費用
- 登記手続き費用 ・銀行保証料や銀行事務手数料などの費用
- 火災保険（地震保険）費用
- 固定資産税・都市計画税（地方税）
- 管理費・修繕積立金（マンションの場合のみ）
- 頭金
次回予告
次回は、不動産購入後にかかる費用についてお話していきたいと思います。 最後まで、お付き合いいただいてありがとうございました。